Der Wiener Wohnungsmarkt verzeichnet weiterhin eine sehr positive Entwicklung. Wie schon in der ersten Jahreshälfte wurde die durchaus beachtliche Zahl von Fertigstellungen auch im dritten Quartal 2021 vom Markt gut absorbiert. Die Preise für Eigentumswohnungen sind erneut gestiegen, die Mieten entwickeln sich weiterhin bei etwas länger werdenden Vermarkungszeiten stabil mit der Inflationsrate.

Die höhere Inflation bei gleichzeitig anhaltend niedrigen Zinsen ist ein starker Motor für die Nachfrage nach Wohnungen seitens privater Käufer. Das gilt auch für den wegen der starken Konjunktur gestiegenen Optimismus im Hinblick auf die eigene wirtschaftliche Zukunft.

Auffällig ist auch das ungebremste Interesse institutioneller Investoren in Veranlagungen in Wohnobjekte, das dazu führt, dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Die günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten, hohe Liquidität und ein Mangel an attraktiven Veranlagungsalternativen sorgen für starken Kapitalzufluss in den Wohnsektor. Als wesentliches Entscheidungskriterium für den Ankauf sind in diesem Zusammenhang die Anforderungen der EU-Taxonomie mit einem Klassifizierungssystem für nachhaltige Immobilien zu erwähnen.

Angebotsentwicklung

Auch 2021 wird wieder eine deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegende Zahl von Wohnungen fertiggestellt werden. Nach aktuellem Stand ist mit einer Fertigstellungszahl von rund 17.600 Wohnungen und damit einem Zuwachs von knapp 1000 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr zu rechnen. Im kommenden Jahr wird dann mit etwas mehr als 18.000 Einheiten der Höhepunkt erreicht werden, für die Zeit danach zeichnet sich wegen der bereits jetzt rückläufigen Zahlen bei den Baubewilligungen ein Rückgang der Fertigstellungen ab.

Das Marktgeschehen wird klar von Großprojekten dominiert. Insbesondere in den Stadtentwicklungsgebieten in Donaustadt und Floridsdorf im Norden sowie Liesing und Favoriten im Süden wurden einige große Anlagen fertiggestellt. In etwas zentraler gelegenen Stadtteilen wie dem 2. und 3. Bezirk im Osten und dem 14. Bezirk im Westen sowie beim Hauptbahnhof befinden sich mehrere Großprojekte in Bau, die 2022 und 2023 fertiggestellt werden.

Die Verschiebung der Angebotsstruktur in Richtung Mietwohnungen geht weiter. In den ersten drei Quartalen wurden rund 65 Prozent der Wohnungen zur Miete (inkl. geförderter Mietwohnungen) angeboten, weitere rund 15 Prozent wurden als Vorsorgewohnungen verkauft und werden in weiterer Folge ebenfalls vermietet. Das Angebot an Eigentumswohnungen für Eigennutzer bleibt damit trotz der überdurchschnittlichen Fertigstellungszahlen auf einem eher niedrigen Niveau.

Nachfrageentwicklung

Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien ist auch während der Coronakrise nur geringfügig schwächer geworden. Die rasche wirtschaftliche Erholung und das nach den Lockdowns gestiegene Bewusstsein für die Wichtigkeit einer den eigenen Ansprüchen gerecht werdenden Wohnung hat sogar zu einem weiteren Anstieg der Nachfrage geführt. Daher konnte die leichte, coronabedingte Delle bereits ausgeglichen werden.

Der Anstieg der Zahl der Mietanfragen, der sich schon im 2. Quartal 2021 abzeichnete, ist im 3. Quartal weitergegangen. Dazu trägt nicht nur die verbesserte wirtschaftliche Situation (Ende von Kurzarbeit, rückläufige Arbeitslosigkeit, steigender Bedarf an qualifizierten Arbeitskräften) bei, sondern auch der Mangel an Eigentumswohnungen. Wohnungssuchende, die grundsätzlich gerne kaufen würden, entschließen sich daher zum Teil doch noch einmal für eine Anmietung.

Die starke Nachfrage nach Wohnungseigentum für Eigennutzer und Anleger sorgt dafür, dass die auf den Markt kommenden Eigentumswohnungen insbesondere im Preisbereich bis 5.500 Euro in der Regel sehr rasch verwertet werden. In den darüberliegenden Preisklassen ist der Nachfrageüberhang kleiner, allerdings ist auch hier die Marktsituation sehr zufriedenstellend. In dem traditionell stark von internationalen Käufern bestimmten Luxussegment ist der Anteil inländischer Käufer deutlich gestiegen.

Durchwegs positiv präsentiert sich die Finanzierungsseite. Die Zahl der Ablehnungen liegt mittlerweile wie vor Corona wieder auf einem niedrigen Niveau. Das spiegelt die verbesserte durchschnittliche Bonität der Kunden, dank der besseren Situation auf dem Arbeitsmarkt und der anziehenden Konjunktur, wider.

Preisentwicklung

Die Mieten entwickelten sich in den ersten drei Quartalen des Jahres weitgehend stabil. Den Wohnungssuchenden steht derzeit ein breites Angebot neuerrichteter Mietwohnungen offen, das dafür sorgt, dass die Mieten im Bereich der Inflationsrate steigen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer ist zuletzt etwas länger geworden.

Gänzlich anders verläuft die Entwicklung auf dem Eigentumswohnungsmarkt. Die Preise haben im Jahresverlauf kräftig zugelegt, insbesondere ist auch im 3. Quartal nochmals ein markanter Anstieg gegenüber dem Frühjahr zu verzeichnen. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung mittlerweile je nach Marktsegment zwischen 5,0 und 7,5 Prozent. Dabei gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Preisanstiegen in den Stadtentwicklungsgebieten an der Peripherie und den zentraleren Lagen, in denen diese signifikant höher ausfielen.

Ausblick

Die Neubautätigkeit auf dem Wiener Wohnungsmarkt wird im Jahr 2022 mit rund 18.500 Einheiten wieder nahe an die historischen Höchstmarken heranrücken und danach schrittweise auf das Niveau der Jahre vor dem aktuellen Bauboom zurückfallen. Auffällig ist, dass die Zuwächse ausschließlich auf Mietwohnungen und den geförderten Bereich entfallen, während die Zahl der neuerrichteten Eigentumswohnungen sogar signifikant zurückgehen und auf den tiefsten Stand seit mehreren Jahren sinken wird.

Das anhaltende Bevölkerungswachstum wird auch in den kommenden Jahren für einen nachhaltigen Bedarf an zusätzlichen Wohnungen sorgen. Dabei wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen das Angebot klar übersteigen. Dementsprechend ist im Eigentumsmarkt weiterhin mit deutlich über der Inflationsrate liegenden Preissteigerungen zu rechnen. Mittel- und langfristig wird für den Markt die weitere Entwicklung der Zinsen von entscheidender Bedeutung sein. Die aktuell herrschende Kombination aus sehr niedrigen Zinsen bei gleichzeitig stärker werdenden inflationären Tendenzen stellt für Investitionen in Eigentums- oder Vorsorgewohnungen jedenfalls ein sehr vorteilhaftes Umfeld dar.