Presse/News | 14.02.2024 Pressekonferenz Wohnungsmarkt Wien 2024

• Massiver Rückgang der Baustarts, Mietwohnungen werden Mangelware
• Mieten steigen um 4,0 bis 6,9 Prozent und legen damit real leicht zu
• Hoffnung auf baldige Zinssenkungen hellt Investitionsklima auf
• Einfachere, raschere Verfahren und finanzielle Anreize für den Wohnungsneubau sind dringend erforderlich

• Bereits zahlreiche Großprojekte verschoben oder gestoppt
• Ausbau im Bestand stockt aufgrund wirtschaftlicher Parameter und rechtlicher Unsicherheiten
• Mieten steigen deutlich stärker als Kaufpreise
• Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit effizienten Grundrissen gefragter denn je

Die durch Konjunkturflaute, rasche Zinsanstiege und hohe Baupreise geprägten, schwierigen Rahmenbedingungen für den Neubau treffen den Wiener Wohnungsmarkt heuer besonders hart: Die Zahl der Projektstarts bricht stark ein, das geht in weiterer Folge mit empfindlichen Rückgängen der Fertigstellungen einher. Insgesamt werden 2024 etwa 13.200 Wohneinheiten fertiggestellt werden, bei den aktuell besonders gefragten freifinanzierten Mietwohnungen kommt es laut dem heute publizierten Wiener Wohnungsmarktbericht des Wohnbauunternehmens BUWOG und des Immobiliendienstleisters EHL zu einem Rückgang um mehr als die Hälfte und damit auf nur mehr ca. 2.500 Einheiten. Das ist die niedrigste Zahl neuer Mietwohnungen seit sieben Jahren.

Noch schwieriger erscheint aber die mittelfristige Entwicklung, die sich auf Basis der Projektstarts abzeichnet: 2023 sind die Baubewilligungen für neue Wohnprojekte auf nur mehr ca. 11.500 Einheiten gesunken. Gegenüber dem Rekordjahr 2019 bedeutet das ein Minus von mehr als 46 Prozent.

Der Rückgang der Baubewilligungen bedeutet zugleich weniger Baustarts, was sich ab 2025 und besonders auch in den Folgejahren 2026 und 2027 auf die Fertigstellungszahlen auswirken wird. Diese werden voraussichtlich noch niedriger ausfallen als aktuell auf Basis der noch nicht revidierten Angaben der Wohnbauentwickler prognostiziert. Zahlreiche Bauträger haben bereits fix geplante Projekte verschoben oder auf unbestimmte Zeit ausgesetzt. Daher ist damit zu rechnen, dass die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten unter der ohnehin sehr geringen Anzahl an Baugenehmigungen liegen wird. Somit erreicht die Wohnungsproduktion in den kommenden Jahren ein Niveau deutlich unter dem strukturellen Neuflächenbedarf.

Parallel zur Neubauschwäche ist auch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum im Bestand stark zurückgegangen. Dachbodenausbauten rentieren sich in der aktuellen Marktsituation nur in sehr guten Lagen und Sanierungen bestehender Wohnungen werden aufgrund gesetzlicher Änderungen, wie beispielsweise die Wertanpassung der Richtwertmieten, derzeit nur noch selten durchgeführt.

„Für den Wohnungsneubau ist das ein etwas paradoxer, aber toxischer Mix“, erklärt BUWOG-Geschäftsführer Andreas Holler. „Einerseits wissen die Entwickler, dass die Nachfrage nach Wohnraum in den kommenden Jahren gegeben und vielleicht sogar besonders stark sein wird, wenn bei einer Konjunkturerholung verschobene Umzüge nachgeholt werden. Andererseits sehen sie keine attraktiven wirtschaftlichen Perspektiven, um jetzt genau diese Wohnungen in Bau zu bringen, die in den kommenden Jahren benötigt würden.“

Diese sich ankündigende Angebotslücke werde sich immer stärker in der Preisentwicklung niederschlagen, erwartet Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen: „Bereits im Laufe des vergangenen Jahres konnten wir trotz der starken Bauaktivität von 2020 bis 2022 am Mietmarkt eine Verknappung wahrnehmen. Daher sind die Quadratmetermieten in der Neuvermietung im Vorjahr zumindest in Höhe der Inflationsrate gestiegen, teilweise sogar noch stärker. Heuer rechnen wir mit einer ähnlichen Entwicklung und wenn die Angebotslücke größer wird, ist ab 2025 mit einem drastisch steigenden Mietniveau in Wien zu rechnen.“

Deutlich anders ist die Situation auf dem Markt für Eigentumswohnungen. Zwar wird auch hier ein Preisanstieg für 2024 erwartet, doch wird dieser mit 0,8 bis 2,3 Prozent klar unter der Inflationsrate (aktuelle Prognose 4,0 Prozent) liegen.

„Für Wohnungssuchende sind daher nicht in erster Linie gestiegene Wohnungspreise, sondern primär die gestiegenen Finanzierungskosten eine Herausforderung und gemeinsam mit der KIM-Verordnung ist es für einige Wohnungssuchende beinahe unmöglich, Eigentum zu schaffen“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL-Gruppe. „Ebenso wie der rasche Anstieg der Zinsen zum Nachfrageeinbruch geführt hat, wird ein Rückgang der Leit- und der Marktzinsen daher auch wieder zu rasch steigender Nachfrage führen. Wir erwarten, dass erste Zinsschritte nach unten möglicherweise bereits Mitte des Jahres gesetzt werden. Daher wird sich die Nachfrage im späteren Jahresverlauf wieder intensivieren und bei den Preisen eine Trendwende für 2025 einläuten.“

Die Lage des Wiener und des österreichischen Wohnungsmarkts entspräche damit im Wesentlichen der Situation in den wichtigsten EU-Märkten, erklärt Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Vonovia SE und verantwortlich für das BUWOG-Development Deutschland sowie das gesamte BUWOG-Geschäft in Österreich: „Wohnungsbau ist unter den gegebenen Rahmenbedingungen derzeit einfach nicht kostengünstiger möglich. Die teure Finanzierung und die wegen der schwachen Konjunktur unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven machen den Kauf oder auch nur die Miete einer Wohnung zudem für viele Menschen zu einer immer größeren Herausforderung. Die Politik ist dringend gefordert, die Rahmenbedingungen zu verbessern, um wirksam entgegenzusteuern.“

Bisher ortet Karina Schunker dazu aber wenig Willen: „Derzeit werden kaum Schritte gesetzt, damit weiterhin dringend benötigtes Kapital für die Errichtung zusätzlicher Wohnimmobilien fließt, um die Nachfrage zu decken. Eher ist das Gegenteil der Fall – Stichworte Mietpreisbremse, ESG-Anforderungen, Bestellerprinzip. Dabei wären die notwendigen Maßnahmen durchaus bekannt: Förderungen und begünstigte Finanzierungsmöglichkeiten für thermische Sanierungen und Nachhaltigkeitsinvestitionen in Bestandsobjekten, begünstigte Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Anreize im Wohnungsneubau bzw. -ankauf, raschere und unkompliziertere Baugenehmigungs- und Widmungsverfahren und Reduktion kostentreibender Bauvorschriften.“

BUWOG-Geschäftsführer Holler sieht aber auch positive Entwicklungen: „Die Inflation hat sich stabilisiert und es braucht eine baldige Lockerung der KIM-Verordnung, die auch im Vorjahr in aller Munde war, um die Finanzierungsmöglichkeiten für Private zu verbessern. Und da Wohnraum benötigt wird, muss auch irgendwann wieder gebaut werden. Aber im Interesse der Wohnungssuchenden wäre es zu wünschen, dass die Politik dafür sorgt, dass dies besser früher als später der Fall sein wird.“

• Diverse Projekte bereit für raschen potenziellen Baustart
• Umfangreiche Grundstücksreserven sichern weitere Neubauprojekte für die Zukunft
• Aufbau und Weiterentwicklung neuer Geschäftsfelder
• Fokus auf Digitalisierung und Nachhaltigkeit

Die BUWOG blickt trotz der weiterhin anhaltend herausfordernden Umstände optimistisch in die Zukunft. „Wir sind in allen Geschäftsbereichen breit und sicher aufgestellt und sehen uns von den Krisen der Branche, die insbesondere kleinere Betriebe vor große Herausforderungen stellt, nicht unmittelbar betroffen“, erklärt Andreas Holler, für die Projektentwicklung verantwortlicher Geschäftsführer der BUWOG.

„2023 gab uns ausreichend Zeit, Prozesse, Projekte und Strategien zu hinterfragen und zu optimieren. Nun ist es Zeit zum Handeln: Es braucht, auch und vor allem seitens der Landesregierung, klare Maßnahmen, um ab 2024 wieder mehr Wohnungsangebot für alle Zielgruppen schaffen zu können, sonst droht eine massive Angebotslücke.“

Trotz widriger Umstände ist es der BUWOG gelungen, auch im Vorjahr über 650 neue Wohnungen auf den Markt zu bringen. „Wir haben mehrere Projekte, die praktisch in den Startlöchern stehen. Sollten sich morgen die Rahmenbedingungen plötzlich um ein Vielfaches verbessern, so könnten wir – salopp gesagt – übermorgen zu bauen beginnen“, so Holler.

Als Anreiz und finanzielle Unterstützung für potenzielle Käufer:innen von BUWOG-Bestandswohnungen sowie von derzeit rund 200 verfügbaren Neubauwohnungen in ausgewählten Projekten, bietet die BUWOG im Frühjahr 2024 den BUWOG-Wohnbonus, der in seiner Höhe der Grunderwerbssteuer entspricht und den Kund:innen gewährt wird. Andreas Holler: „Wir haben bereits im vergangenen Herbst gesehen, wie positiv derartige Angebote angenommen werden und halten es für eine gute Möglichkeit, bei dem aktuell drohenden Nachfrageüberhang, die Finanzierung von Wohnraum für unsere Kund:innen zumindest etwas zu erleichtern. An dieser Stelle erneut ein Appell an die Politik, denn Bauträger allein können unter den derzeit gegebenen Rahmenbedingungen die großen Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft nicht stemmen.“

Neue Services für neue Kundengruppen

Die BUWOG hat das vergangene Jahr auch intensiv zur Weiterentwicklung ihres Geschäftsmodells genutzt. Mit der „Verwalterei“, der „Maklerei“ und der „Handwerkerei“ bietet sie in Zukunft auch neuen Kundengruppen ihr umfassendes Know-how in Sachen Wohnimmobilien und festigt damit zudem ihre Rolle als Komplettanbieter am österreichischen Wohnimmobilienmarkt.

„Dieses Angebot richtet sich speziell u.a. an institutionelle Investoren und große Privateigentümer mit eigenen Bestandsobjekten, die von der Professionalität und Kompetenz unseres Teams profitieren. Die BUWOG besitzt in Österreich rund 20.000 Bestandseinheiten und verfügt über unglaublich viel Erfahrung und Expertise in der Bewirtschaftung und Verwaltung – Fähigkeiten, die am Markt sehr gefragt sind. Gleiches gilt für die Expertise unseres Vertriebs-Teams, das die ‚Maklerei‘ betreuen wird. Um unser Service abzurunden, arbeiten wir derzeit außerdem daran, die ‚Handwerkerei‘ aufzubauen, um die namensgebenden Leistungen sowohl für unsere Bestandsobjekte sowie jene unserer Kund:innen anbieten und Synergien nutzen zu können, die in Kostenvorteilen für alle Seiten resultieren“, erklärt Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Vonovia SE und verantwortlich für das gesamte BUWOG-Geschäft in Österreich.

Nachhaltigkeit & Digitalisierung nicht mehr wegzudenken

Es werde langsam ein alter Hut, über Nachhaltigkeit und Digitalisierung zu sprechen, so Holler, aber genau hierdurch können Kostenoptimierungen im Neubau sowie im Bestand erreicht werden: „Durch modulares Bauen, den Einsatz von ressourcenschonenden Materialien, Kreislaufwirtschaft sowie den Fokus auf Digitalisierung können in der gesamten Wertschöpfungskette Vorteile in der Kostenstruktur geschaffen und zudem eine Einhaltung der ESG-Kriterien sichergestellt werden. Wir sind natürlich noch lange nicht am Ende der Reise angelangt, denn vielmehr sind beide Aspekte – Nachhaltigkeit und Digitalisierung – zu einem nicht mehr wegzudenkenden Faktor in der Planung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien geworden, die laufend weiterentwickelt werden müssen – hier haben wir uns das Ziel gesetzt, unsere Vorreiterposition als nachhaltiger und innovativer Projektentwickler und Bestandshalter weiter auszubauen.“

Daniel Riedl sieht einen kleinen Lichtblick, wenn es um die Vereinbarkeit von Nachhaltigkeit und Leistbarkeit geht, besonders im Bestand: Ein neues Förderungsprogramm des Bundes soll die Finanzierung von Heizungsumrüstungen deutlich erleichtern und die Dekarbonisierung von Bestandsobjekten somit beschleunigen. „Im Rahmen der Initiative ‚Raus aus Öl und Gas‘ ist es unser großes Ziel, unsere Bestände dahingehend zu optimieren – das ist uns in den vergangenen Jahren auch schon sehr gut gelungen. Ich halte das neue Förderungsprogramm daher für einen guten und notwendigen Schritt in die richtige Richtung und wir werden uns genau ansehen, wie wir es für uns und unsere Kund:innen am besten nutzen können.“ Dennoch würde es im Neubausegment noch an entsprechenden Förderungen fehlen. „Das neue Förderungsprogramm für den Bestand sehe ich als Zeichen der Politik, dass die Branche gehört wird, auch wenn noch einiges getan werden muss, um marktumfassende Veränderungen bzw. Verbesserungen zu schaffen.“

• Wohnungsvermittlung trotz schrumpfenden Markts weitgehend stabil
• Bürovermietung steigt gegen den Trend um mehr als 20 Prozent
• Zuwächse bei Projekten außerhalb der Bundeshauptstadt

Die EHL Immobilien Gruppe konnte im Geschäftsjahr 2023 ihre führende Marktposition in wichtigen Geschäftsfeldern weiter ausbauen. Sogar im deutlich schrumpfenden Wohnungsmarkt konnte mit 1.750 von der EHL Wohnen vermittelten Einheiten ein exzellentes Ergebnis erreicht werden, das nur fünf Prozent unter dem Rekordwert aus 2022 und ca. 17 Prozent über dem Niveau von 2021 lag. Trotz des seit Mitte des vergangenen Jahres vorgeschriebenen Bestellerprinzips ist dabei auch das Vermietungsgeschäft nicht zurückgegangen.

Im Bereich der Bürovermietungen konnte gegen den Markttrend sogar ein starkes Wachstum erzielt werden. Mit einer Vermittlungsleistung von rund 60.000 m² gelang EHL eine Steigerung von mehr als 20 Prozent, während der Gesamtmarkt in Wien gleichzeitig das Vorjahresniveau nur halten konnte. Die EHL Gewerbeimmobilen GmbH ist somit mit einem Marktanteil von 22 Prozent nicht nur Marktführer, sondern war auch bei sechs der zehn größten Bürovermietungen involviert.

Die EHL Investment Consulting erreichte mit einem Transaktionsvolumen von 700 Mio. Euro und einem damit einhergehenden Marktanteil von ca. 23 Prozent erneut ein ausgezeichnetes Ergebnis und ist die klare Nummer 1 in dem um mehr als 30 Prozent auf knapp drei Milliarden Euro geschrumpften Immobilieninvestmentmarkt.

Sehr gut entwickelt sich ebenfalls das Geschäftsfeld Bewertungen. Die EHL Immobilien Bewertung GmbH ist Marktführerin und erreichte auch 2023 ein Bewertungsvolumen von 18 Mrd. Euro.

„Die EHL-Gruppe ist erfreulicherweise selbst unter den derzeit außergewöhnlich herausfordernden Marktbedingungen sehr erfolgreich“, resümiert Geschäftsführer Michael Ehlmaier. „In schwierigen Phasen profitieren wir vom Vertrauen unserer Kunden, welches wir über viele Jahre hinweg durch den hohen Qualitätsanspruch bei der Erbringung unserer Dienstleistungen sowie durch die herausragende Qualifikation unseres erfahrenen Teams aufgebaut haben. Damit haben wir eine ausgezeichnete Basis, um nicht nur die gegenwärtige Krise, sondern auch die Zeit danach erfolgreich zu bewältigen.“

Ein strategischer Wachstumsbereich sind dabei auch die Märkte außerhalb des Heimmarkts Wien. In Graz ist EHL schon seit 2016 mit einer eigenen Niederlassung präsent, die Gruppe expandiert darüber hinaus auch in anderen österreichischen Großstädten sowie zahlreichen kleineren Märkten in Niederösterreich.

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