Presse/News | 16.02.2023 Pressekonferenz Wohnungsmarkt Wien 2023

• Deutlich rückläufige Fertigstellungen sowie stabile Preise und Mieten
• Energie und kommunale Dienstleistungen bleiben die wichtigsten Kostentreiber
• Innovationsschub durch Digitalisierung und Nachhaltigkeitsoffensive
• Ohne geänderte Rahmenbedingungen droht ab 2025 ein Engpass beim Neuflächenangebot

• Zahlreiche Baustarts werden vorerst um ein Jahr verschoben
• Ohne bessere Rahmenbedingungen für den Neubau droht mittelfristig ein Engpass bei der Wohnungsversorgung
• Entwickler setzen wieder verstärkt auf Eigentumswohnungen
• Investmentfokus liegt auf Nachhaltigkeit und Modernisierung
• Flexible Grundrisse und diversifizierter Nutzungsmix sind die Erfolgsformel für die kommenden Jahre

Auf dem Wiener Wohnungsmarkt zeichnen sich heuer bedeutende Änderungen ab: Die Zahl der Fertigstellungen neuer Wohnungen wird aufgrund von Bauverzögerungen 2023 mit ca. 18.200 Einheiten um 2,8 Prozent noch über dem Spitzenwert von 17.700 aus 2022 liegen und der langanhaltende Anstieg bei Eigentumswohnungen ist in eine stabile Preisentwicklung übergegangen. Nachfrageseitig wirken sich die deutlich gestiegenen Zinsen, die wegen der Inflation sinkende Kaufkraft und die generelle wirtschaftliche Verunsicherung dämpfend aus, sodass auf dem Markt – zwar mit etwas niedrigerem Volumen – Angebot und Nachfrage auch künftig weitgehend ausgeglichen sind: Einerseits finden Wohnungssuchende eine breite Palette attraktiver Möglichkeiten, andererseits werden auf den Markt kommende Wohnungen in aller Regel weiterhin sehr rasch verwertet.

Aus diesem Grund ist preislich heuer ein ausgesprochen unspektakuläres Jahr mit weitgehend unveränderten Kaufpreisen, jedoch steigenden Mieten zu erwarten. „Die hohen Errichtungskosten sorgen einerseits dafür, dass es sicher keine Rückgänge bei Kaufpreisen geben wird, die gestiegenen Zinsen und das schwierige wirtschaftliche Umfeld lassen andererseits für den Großteil des Markts aktuell auch keine weiteren Anstiege zu“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „Für Wohnungssuchende sind Mieten dank der gleichzeig sehr hohen Lohnabschlüsse in der Höhe von durchschnittlich mehr als 7 % real sogar teilweise günstiger geworden.“

Bemerkenswert ist auch eine Verschiebung des Angebots von Mietwohnungen in Richtung Eigentumswohnungen. Reine Entwickler, die ihre Projekte möglichst bis oder bei Fertigstellung verwerten wollen, setzen verstärkt auf den Abverkauf von Eigentumswohnungen statt auf Gesamtverkäufe an institutionelle Investoren, die danach in die Vermietung gelangen. „Fonds, Pensionskassen und Versicherungen sind heuer weniger offensiv, daher ist der Einzelverkauf wieder eine attraktivere Alternative geworden“, so Schunker. „Investoren, die ein langfristiges Bestandsportfolio aufbauen und weiterhin auf Mietobjekte setzen, können aber gerade deswegen mit einer sehr guten Nachfrage rechnen.“ Ausnahme sei hier die BUWOG, wie Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Group GmbH, ergänzt: „Als Komplettanbieter am österreichischen Markt setzen wir weiterhin auf eine ausgewogene Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen, um allen Marktanforderungen gerecht zu werden.“

Die schwierigeren Rahmenbedingungen haben bereits in den letzten Monaten des Jahres 2022 zu einigen Verzögerungen bei Neubauprojekten geführt, weshalb der Anstieg gegenüber 2021 letztlich recht moderat ausfiel. Die verzögerten Fertigstellungen aus 2022 werden heuer schlagend, was dazu führen wird, dass nochmals fast genauso viele Wohnungen auf den Markt kommen werden, jedoch geht es ab 2024 steil bergab und 2025 werden voraussichtlich deutlich weniger als 10.000 Einheiten fertiggestellt. „Wenn nicht dringend daran gearbeitet wird, die Rahmenbedingungen für den Wohnbau zu verbessern, wird es in spätestens zwei Jahren einen beachtlichen Nachfrageüberhang geben“, warnt Andreas Holler.

Bis auf weiteres werde der Investmentfokus der Immobilienwirtschaft jedenfalls nicht im Neubau, sondern auf Modernisierung und Verbesserung der Nachhaltigkeit des Bestands liegen. „Das wird große finanzielle und technische Anstrengungen erfordern, aber damit können sich innovative Unternehmen wichtige Wettbewerbsvorteile erarbeiten“, so Holler. 

Karina Schunker von EHL ortet besonders großes Innovationspotenzial in der Flexibilisierung von Wohnungsgrundrissen. „Der Homeoffice-Boom hat drastisch vor Augen geführt, dass sich Wohnungslayouts veränderten Ansprüchen anpassen sollten. Darum werden nun auch verstärkt Konzepte aus dem Bürobau, mit tragenden Wänden möglichst nur außen und zwischen Erschließungs- und Allgemeinflächen, auch bei Wohnbauten eingesetzt. Ein stärker diversifizierter Wohnungsmix mit mehreren Wohnungstypen in einem Objekt trägt zur nachhaltigen Verwertbarkeit bei, weil Mieter:innen innerhalb des Gebäudes in kleinere oder größere Einheiten wechseln können.“

Betriebskosten steigen um ein Vielfaches stärker als Mieten und Wohnungspreise, Anreize für Klimaschutzmaßnahmen haben höchste Dringlichkeit

Den nominell stabilen und real sinkenden Mieten stehen teilweise dramatisch steigende Betriebskosten gegenüber, was dazu führt, dass die Wohnkosten insgesamt weiter steigen. Dazu tragen in erster Linie die extrem hohen Preise für Gas, Strom und Fernwärme bei, aber auch steigende Netzentgelte und die Kosten kommunaler Dienstleistungen wie Wasserversorgung und Müllabfuhr schlagen sich hier zu Buche.

„Aktuell ist das für Mieter:innen und Wohnungssuchende das mit Abstand größte Problem“, so Holler. „Selbst in Wohnanlagen, in denen etwa durch die Nutzung von Geothermie vorbildliche Energielösungen realisiert wurden, steigen die Betriebskosten empfindlich an.“ Am stärksten betroffen seien aber naturgemäß Altbauten mit ihrem vergleichsweise hohen Energiebedarf und sehr geringem Anteil erneuerbarer Energie.

EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier ortet daher hier den wichtigsten Ansatzpunkt zur Entlastung von Mieter:innen und Wohnungssuchenden: „Die kurzfristigen Hilfen wie Klimabonus, Energiebonus etc. sind wichtig und richtig, aber es müssen dringend auch mittel- und langfristig wirksame Maßnahmen gesetzt werden, die eine strukturelle Verbesserung bewirken. Dazu gehören gesetzliche Änderungen etwa im Mietrechtsgesetz, die die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen erleichtern, vereinfachte Verfahren und verstärkte Förderungen. Im Vollanwendungsbereich des MRG müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen so weiterentwickelt werden, dass sich die dort besonders wichtigen Investitionen in verbesserte Nachhaltigkeit auch lohnen. Es gibt längst ausgezeichnete Konzepte, bei denen sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen profitieren. Die Politik muss aber endlich handeln.“

Forderung nach verbesserten Finanzierungsbedingungen

Daniel Riedl ist als Vorstandsmitglied der Vonovia SE u.a. für das gesamte BUWOG-Geschäft in Österreich verantwortlich. Er unterstreicht den Handlungsbedarf für Politik und Verwaltung im Bereich Flächenwidmung, Baugenehmigungen und Bauvorschriften: „In den vergangenen Jahren haben niedrige Zinsen und der große Nachholbedarf dafür gesorgt, dass trotzdem ausreichend Wohnraum geschaffen wurde. Unter den geänderten Rahmenbedingungen mit stark gestiegenen Finanzierungskosten, hohen Baupreisen, schwacher Konjunkturentwicklung und sinkendem verfügbaren Einkommen der Bevölkerung werden die hier bestehenden, letztlich massiv kostentreibenden Schwächen hingegen zu einer echten Wohnbaubremse, die dringend zu lösen ist.“

Konkret fordert Riedl eine rasche Lockerung der sogenannten KIM-Verordnung: „Wir sehen weiterhin eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen, allerdings ist es für viele unserer potenziellen Käufer:innen derzeit schwierig, die entsprechende Finanzierung aufzubringen. Die aktuelle gesetzliche Situation schreibt eine Reihe an Restriktionen vor, insofern begrüßen wir es sehr, wenn die von den verantwortlichen Gremien kürzlich präsentierten Lösungsvorschläge zeitnah umgesetzt werden, denn das dürfte auch den Markt wieder ankurbeln.“

• 2023 Fertigstellung von mehr als 600 Wohnungen
• Umfangreiche Grundstücksreserven sichern Neubauprojekte für die Zukunft
• Strategische Neuorientierung: Einstieg in die Drittverwaltung
• Fokus auf Digitalisierung und Nachhaltigkeit in allen Geschäftsbereichen

Die aktuelle Marktlage sei für die gesamte Immobilienbranche eine große Herausforderung, erklärt BUWOG-Development-Geschäftsführer Andreas Holler. „Umso mehr freut es uns zu betonen, dass wir über ein großzügiges Portfolio an Grundstücken verfügen, das wir heuer und in den kommenden Jahren in die Baureife bringen werden.“ Speziell betreffe dies u.a. Liegenschaften am rechten Donauufer sowie im Süden von Wien. „Unser Ziel ist es, direkt weiterbauen zu können, sobald sich die Lage wieder etwas entspannt hat. Deshalb ist es wichtig, 2023, während keine Baustarts erfolgen, nicht die Füße still zu halten, sondern alles Nötige zu tun, um unsere Entwicklungsaktivitäten wieder nahtlos aufnehmen können.“ Wohnbau dürfte damit auch für die Politik 2023 eine noch größere Herausforderung werden. Denn damit das gelingt müsse diese laut Holler u.a. dafür sorgen, das Ausstellen von Genehmigungen sowie den Abschluss entsprechender Widmungsverfahren weiter und schneller voranzutreiben. „Nur so kann verhindert werden, dass eine Angebotslücke entsteht, wie wir sie schon vor ein paar Jahren gesehen haben.“

Neben der Baureifmachung stehen bei der BUWOG in diesem Jahr auch einige Fertigstellungen auf dem Programm: Insgesamt 652 Wohnungen werden noch heuer bezugsfertig. „Mit den Projekten RIVUS VIVERE, HALLER und DECK ZEHN bringen wir eine gute Mischung an Miet- und Eigentumswohnungen auf den Markt, die im Hinblick auf ihre Lage nicht unterschiedlicher sein könnten und gerade deshalb den individuellen Anforderungen von Wohnungssuchenden entsprechen.“ Zusätzlich werden die finalen Bauteile von Kennedy Garden Anfang 2023 an die neuen Bewohner:innen übergeben.

Survival of the Fittest

Als größter privater Komplettanbieter am österreichischen Wohnimmobilienmarkt sei die BUWOG breit und sicher aufgestellt. Dennoch wolle man auf die veränderten Marktgegebenheiten reagieren und entsprechende Anpassungen am Geschäftsmodell vornehmen, um die eigenen Wettbewerbsvorteile weiter auszubauen. „Mit einem Bestand von mehr als 20.000 Einheiten verfügt die BUWOG über unglaublich viel Know-how und Expertise in der Bewirtschaftung und Verwaltung. Diese Fähigkeiten sind am Markt sehr gefragt. Wir planen daher, diese Nachfrage in Zukunft durch einen Einstieg ins Drittgeschäft zu bedienen“, erklärt Daniel Riedl, Vorstandsmitglied der Vonovia SE und verantwortlich für das gesamte BUWOG-Geschäft in Österreich. Konkret bedeute dies, dass die BUWOG künftig nicht nur die eigenen Bestandseinheiten, sondern auch jene von u.a. institutionellen Investoren und großen Privateigentümern bewirtschaften will. „Potenzielle Kund:innen in diesem Bereich profitieren von der Professionalität und Kompetenz unseres Teams, immerhin blickt die BUWOG auf mehr als 70 erfolgreiche Jahre auf dem Wohnimmobilienmarkt zurück“, so Riedl.

Nachhaltigkeit, Digitalisierung und ihre Auswirkungen auf Wohnungspreise

„Die aktuelle Marktlage in Verbindung mit rückläufigen Baubewilligungen und langwierigen Umwidmungsverfahren führt in den kommenden Jahren zu einer Verknappung an Fertigstellungen – logische Konsequenz wäre, dass dieser verstärkte Nachfrageüberhang die Preise noch weiter in die Höhe treibt, aber das darf nicht passieren!“ Insbesondere sei laut Holler an dieser Stelle die Politik gefragt, um dieser Entwicklung mit entsprechenden Maßnahmen entgegenzuwirken. „Es ist uns ein wichtiges Anliegen und Teil unserer Verantwortung als Bauträger, auch weiterhin bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können. Daher beschäftigen wir uns intensiv damit, wie wir z.B. durch modulares Bauen, den Einsatz von ressourcenschonenden Materialien sowie den Fokus auf Digitalisierung in der gesamten Wertschöpfungskette eine Kostenoptimierung im Neubau erreichen können.“

Dabei seien Digitalisierung und Nachhaltigkeit beinahe untrennbar miteinander verbunden. In der BUWOG wurde beispielsweise in der Projektentwicklung eine Digital Roadmap implementiert, die den gesamten Prozess einer Immobilie digital abbildet. Dadurch können in den Bereichen Customer Journey und Klimaschutz noch vorhandene Potenziale aufgezeigt und in Folge ausgeschöpft werden. Themen, die die BUWOG in Zukunft in diesem Zusammenhang zunehmend beschäftigen werden sind u.a. der Einsatz alternativer Baustoffe, modulares Bauen sowie Kreislaufwirtschaft. All diese Aspekte ließen sich in Form von Kooperationen wie etwa mit Gropyus und Start-Ups vorantreiben: „Wir haben uns das Ziel gesetzt, Vorreiter in der nachhaltigen Projektentwicklung zu sein. Dass Gropyus bei Neubauprojekten auf eine vollständig digitalisierte serielle Holz-Hybrid-Bauweise setzt, deckt sich 1:1 mit unseren Bestrebungen. Darüber hinaus können wir durch die Zusammenarbeit mit Unternehmen, die auf Digitalisierung in Verbindung mit Kreislaufwirtschaft und modulares Bauen konzentriert sind, Vorteile in der Kostenstruktur schaffen“, erklärt Holler.

Daniel Riedl sieht in einer nachhaltigen Bauweise die Zukunft des Wohnens, erkennt aber aktuell auch noch Grenzen, wenn das Thema Leistbarkeit ins Spiel kommt: „Die BUWOG übererfüllt in vielen Bereichen bereits die gesetzlichen Vorgaben der EU-Taxonomie, dennoch wollen und müssen wir uns weiterentwickeln, um den Klimaanforderungen im Sinne künftiger Generationen gerecht zu werden. Das können wir ohne entsprechende Förderprogramme für Dekarbonisierungs- und Klimaschutzmaßnahmen seitens der Stadt bzw. des Landes nicht in dem Ausmaß bieten, wie wir es gerne würden – erst recht nicht, wenn die neuen nachhaltigen Wohnungen auch noch leistbar sein sollen.“

Bis es soweit ist, setze man neben den bereits erwähnten Maßnahmen in der Projektentwicklung im Bestandsmanagement auf eine Sanierungsoffensive. Von thermischen Sanierungen, die den Energieverbrauch eines Hauses deutlich senken, profitieren jährlich im Durchschnitt mehr als hundert Wohnungen – das führe auch zu finanziellen Einsparungen für BUWOG-Mieter:innen. Zudem habe sich das Unternehmen im Rahmen der Initiative „Raus aus Öl und Gas“ und im Hinblick auf die aktuellen Preissteigerungen das Ziel gesetzt, den Austausch von Heizsystemen zu forcieren. Einige Bestandsobjekte würden aufgrund ihres Alters zum Teil noch nicht über moderne Heizsysteme verfügen. Die BUWOG plane daher, jährlich in mehr als 100 Wohnungen die Heizungen umzurüsten. Darüber hinaus hat das Unternehmen zwei Pilotprojekte gestartet, in deren Zuge Photovoltaikanlagen auf Bestandsobjekten umgesetzt werden.

BUWOG-Fertigstellungen 2023:

• Hohe Zuwächse bei Wohnungsvermittlung, Investment und Bewertung
• Unternehmensumsatz steigt von EUR 35 Mio. auf 44 Mio. um 25 Prozent
• Niederlassung in Graz betreut erste Großprojekte

Für die EHL Immobilien Gruppe brachte das Geschäftsjahr 2022 in zahlreichen wichtigen Geschäftsfeldern sowie für die Gruppe insgesamt neue Rekordergebnisse. Der Gruppenumsatz legte um 25 Prozent auf 44 Mio. Euro zu, damit konnte EHL die Spitzenposition unter den österreichischen Immobiliendienstleistern weiter ausbauen.

Ein besonders starkes Wachstum erreichte dabei die Tochtergesellschaft EHL Wohnen: Die Zahl der vermieteten oder verkauften Wohneinheiten stieg von 1.500 im Jahr 2021 auf 1.850 und erreichte damit einen absoluten Rekordwert. Besonders bei der Vermarktung großer Neubauprojekte ist EHL stark vertreten. Die große Zahl aktueller Vermietungs- und Verkaufsmandate eröffnet diesem Geschäftsfeld weitere Wachstumsperspektiven.

Ähnlich stark waren die Zuwächse im Bewertungsgeschäft: Die EHL Immobilien Bewertung GmbH ist Marktführerin in Österreich und erreichte im Vorjahr ein Bewertungsvolumen von EUR 18 Mrd. nach 15 Mrd. im Jahr 2021. Herausragend war auch das Ergebnis der EHL Investment Consulting, die bei Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von EUR 1,5 Mrd. involviert war. Damit gelang in einem insgesamt schrumpfenden Markt ein Plus von sechs Prozent. Positiv ist dabei auch die breite Streuung der Vermittlungsaktivitäten auf die Bereiche Wohnen-Neubau, Zinshäuser, Büroobjekte, Einzelhandelsimmobilien und Entwicklungsliegenschaften. Im Geschäftsfeld Bürovermietung wurde ein Zuwachs von rund 20 Prozent auf 49.000 m² vermittelter Fläche erzielt.

„Wir konnten in einem durchaus herausfordernden Marktumfeld bedeutende Zuwächse erzielen“, resümiert EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier. „Besonders erfreulich ist, dass wir in vielen verschiedenen Geschäftsfeldern hervorragend abgeschnitten haben und der Erfolg somit auf vielen Standbeinen ruht und gut abgesichert ist.“

2023 wird EHL die Aktivitäten außerhalb des Kernmarkts Wien weiter forcieren. Insbesondere die Niederlassung in Graz, der zweitgrößten Stadt und dem zweitgrößten Immobilienmarkt Österreichs, soll ausgebaut werden. Kürzlich hat diese mit dem „Süd-Spitz“ in Graz-Eggenberg ein erstes Betreuungsmandat für ein Großprojekt im Bereich Wohnen erhalten.

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