Presse/News | Immobilienbewertung im Spannungsfeld von Zinsanstieg und eingeschränkter Marktaktivität
Österreichweit sind Immobilientransaktionen im 1. Quartal 2023 um ca. die Hälfte im Vergleich zu 2022 zurückgegangen, und 2022 zeigte sich ein Rückgang um rd. 9 % im Vergleich zu 2021 – wobei 2021 mit gesamt rd. 38.000 Transaktionen als Rekordjahr anzusehen ist.
In der Immobilienbewertung werden Vergleichstransaktionen regelmäßig zur Marktbeobachtung und Bewertung herangezogen. Die verfügbaren Daten sind oft eingeschränkt, trotzdem kann auf Basis einer genügend großen Anzahl von Transaktionen eine valide Markteinschätzung getroffen werden. In der aktuellen Marktsituation zeigt sich jedoch eine äußerst geringe Marktaktivität. Die Gründe dafür sind vielfältig und bekannt, der Ausblick für die nächsten Monate ist weiter unklar, v.a. in Hinblick auf die weitere Zinsentwicklung.
Dieses eingeschränkte Marktgeschehen wirkt sich auch auf die Immobilienbewertung aus: die Vermarktungsdauer von Immobilien ist meist verlängert. Bei der Verkehrswertermittlung ist jedoch definitionsgemäß ein „angemessener Vermarktungszeitraum“ zu Grunde zu legen. Ein expliziter Hinweis auf derzeit verlängerte Verwertungszeiträume sollte im Gutachten ausgewiesen werden. Weiters stehen weniger stichtagsbezogene Vergleichstransaktionen zur Verfügung. Laut ÖNORM zur Liegenschaftsbewertung kann zwar, wenn örtlich nicht ausreichende Vergleichspreise vorhanden sind, auf geeignete Liegenschaften in vergleichbaren Gebieten zurückgegriffen werden. Auch eine Bezugnahme auf Transaktionen vor dem Bewertungsstichtag ist zulässig. Die tatsächliche Eignung der Vergleichswerte ist jedoch im Einzelfall – in Abhängigkeit von der jeweiligen Assetklasse, Transaktionsdatum und dem relevanten Immobilienmarktsegment – zu prüfen. In der EHL Gruppe profitieren wir daher gerade jetzt von unserer Marktnähe und dem Austausch mit unseren Kunden. Eine sorgfältige und auf das einzelne Bewertungsobjekt abgestellte Analyse ist wichtiger denn je!
Erschienen im Immobilien Magazin | Ausgabe 07-08 2023