Presse/News | Flächenbedarf am Wiener Büromarkt bleibt trotz Corona hoch, neue Qualitäten gefragt
▪ Nach erfreulichem Ergebnis 2020 bleiben Neuanfragen auf solidem Niveau
▪ Trotz Konjunkturschwäche auch mittelfristig kein nennenswerter Anstieg der Leerstandsraten
▪ Remote Working sowie Sicherheits- und Hygieneaspekte führen zu deutlich geänderten Ansprüchen an Büroobjekte
Der Wiener Büromarkt hat den markanten Konjunkturabschwung in Folge der Coronapandemie 2020 überraschend gut verdaut und mit einer Neuvermietung von insgesamt 210.000 m² nach 220.000 m² im Jahr 2019 in etwa das vor dem Coronaausbruch erwartete Niveau erreicht. Die Leerstandsrate ist sogar weiter gefallen und liegt aktuell bei nur mehr 4,6 Prozent. Die Mieten blieben in allen Marktsegmenten stabil, teilweise sind sie in den Top- Projekten sogar leicht angestiegen.
Ausgehend von dieser soliden Basis ist auch für 2021 keine Büromarktkrise in Sicht: In der ersten Jahreshälfte ist zwar mit einer reduzierten Vermietungsaktivität zu rechnen, wenn die nun anlaufenden Impfungen die Rückkehr zur Normalität ermöglichen, sollte die Nachfrage aber rasch wieder auf das Vorkrisenniveau zurückkehren. Da heuer nur wenig Neuflächen (ca. 105.000 m²) auf den Markt gebracht werden und diese bereits hohe Vorverwertungsgrade aufweisen, wird der Leerstand weiter sehr niedrig bleiben. „Moderne Büroflächen in gut etablierten Businessclustern werden in Wien auch in Zukunft gut nachgefragt werden“, ist Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH überzeugt. „Der Markt ist sehr stabil und daher wird die aktuelle Wirtschaftsflaute zu keiner deutlichen Abschwächung führen.“
Dennoch rechnet Wernhart nicht mit einem Zurück zur Vor-Coronazeit: „Die Pandemie hat einen tiefgreifenden Wandel der Arbeitswelt in Gang gesetzt. In Zukunft werden zwar nicht weniger, aber vielfach ganz andere Bürokonzepte benötigt werden. Diese neuen Anforderungen werden vor allem ältere Bestandsobjekte oft nicht erfüllen können, und schon deswegen werden in den kommenden Jahren zahlreiche Unternehmen einen Standortwechsel vornehmen.“
Der lange Zeit beherrschende Trend zu immer höherer Flächeneffizienz wird verstärkt von Flächenqualität als neuem Leitthema abgelöst: „2020 hat Remote Working einen rasanten Siegeszug angetreten und auch nach Corona wird ein großer Teil der Unternehmen ihren MitarbeiterInnen zumindest teilweise die Möglichkeit bieten, von zu Hause aus zu arbeiten. Das hat sich im Vorjahr als sehr effizient erwiesen, tendenziell drohen aber Teamgeist sowie kreativer und produktiver Austausch mit den Kollegen auf der Strecke zu bleiben. Im Büro der Zukunft müssen nicht mehr möglichst viele Arbeitsplätze auf möglichst kleiner Fläche Platz finden, sondern es geht darum, einen Ort der Begegnung und der Zusammenarbeit zu schaffen, der attraktiv genug ist, dass MitarbeiterInnen die physische Anwesenheit im Büro nicht als Verpflichtung, sondern als positive Erlebnis ihrer Arbeitswelt empfinden.“
Darüber hinaus führen Sicherheits- und Hygieneanforderungen bereits jetzt dazu, dass die benötige Bürofläche pro anwesendem Mitarbeiter teilweise wächst. Auch diese Entwicklung wird bei Unternehmen, deren Fokus bisher auf der Flächeneffizienz lag, den Flächenbedarf nachhaltig erhöhen. „Wer verinnerlicht hat, dass Abstand der beste Schutz gegen Infektionen ist, wird auch in Zukunft die durch Covid geänderten Raumstrukturen und das großzügigere Raumangebot als Schutz vor Ansteckungen nicht aufgeben wollen.“, so Wernhart. Insgesamt würden die gestiegenen Anforderungen an Arbeits- und Raumqualität sowie Sicherheit im Büro die möglichen Flächeneinsparungen durch Remote Working jedenfalls zumindest ausgleichen.
Wernhart rechnet damit, dass in Büros mittelfristig ein geringerer Teil der Gesamtfläche für klassische Arbeitsplätze benötigt wird. Freiwerdende Anteile werden dafür auf Kollaborations- und Kommunikationsflächen entfallen, die neben Besprechungen auch informelle Interaktion ermöglichen und fördern sollen. „In dieser Hinsicht gibt es noch Luft nach oben“, wie Wernhart an einem plakativen Beispiel erklärt: „Solange sich Geschäftspartner zu Besprechungen gerne im Kaffeehaus verabreden und dort die ungezwungene, informelle Atmosphäre schätzen und dafür eingeschränkte technische Möglichkeiten in Kauf nehmen, solange gibt es offensichtlich noch einiges zu verbessern.“